Motivering:
Om de leefbaarheid van de stad op lange termijn veilig te stellen moet men de ruimte in de stad zelf optimaal benutten (‘inbreiding’).
‘Wonen boven winkels’ is één element in een inbreidingsbeleid. Een flink aantal bijkomende woningen kan zo gerealiseerd worden binnen de bestaande infrastructuur.
Inbreiding is één middel om het verlies aan open ruimte binnen de gemeente af te remmen.Leegstand boven winkels werkt verloedering in de hand.
Leegstand van de woonruimten boven de winkels heeft verschillende oorzaken:
- men wil de handelszaak maximaal laten renderen en dus geen kostbare oppervlakte aan de straatkant verliezen voor een afzonderlijke ingang voor bewoners.
- huurders zijn voor de handelaars vaak meer een last dan een bron van inkomsten
- verschillende panden hebben familiale eigenaars (gehad) en hebben (hadden) daardoor geen nood aan een aparte ingang
- woonruimte wordt benut als stapelplaats of kantoorruimte.
Toch zijn de handelaars de eerste die baat hebben bij een “wonen boven winkels”-beleid. Bewoonde winkelstraten dragen bij tot de leefbaarheid van een handelskern, tot veiligheid, tot een beter veiligheidsgevoel, netheid, … . Kortom, het verhoogt de aantrekkelijkheid van de handelscentra.
Om de leegstand boven winkels te bestrijden dient het stadsbestuur toe te zien dat deze woongelegenheden over een aparte toegang beschikken én dat deze woongelegenheden benut worden.
Meerdere gemeenten en steden beschikken nu reeds over een bouwreglement en/of een subsidiereglement dat ‘wonen boven winkels’ regelt. (vb. Antwerpen, Brugge, Leuven, Gent, Tienen, Vilvoorde, Wetteren, St Niklaas, Hasselt, ...)
Advies milieuraad van 11 september 2008:
De milieuraad adviseert unaniem om op korte termijn een actief beleid te voeren rond ‘wonen boven winkels’.
Een actieplan rond ‘Wonen boven winkels’ is ingeschreven in het Ruimtelijk Structuurplan Mortsel. Hieraan is echter nog geen concrete invulling gegeven.
De milieuraad vraagt het stadsbestuur om:
- prioritair een bouwreglement op te stellen rond ‘wonen boven winkels’ – in andere gemeenten blijkt zoiets haalbaar binnen een termijn van enkele maanden.
De organisatie van een aparte ingang voor de woongelegenheden in het pand dient als basisprincipe in dit reglement ingeschreven te worden.- te bekijken of het opportuun is om op de volgende begroting middelen te voorzien voor een subsidiereglement ‘wonen boven winkels’. Een dergelijk subsidiereglement kan de handelaars stimuleren om bestaande ontoegankelijke ruimten terug toegankelijk te maken.(vb; subsidie voor studiekosten, voor verbouwingswerken en voor het renoveren van de woonruimten).
- een heffing in te voeren op niet gebruikte bovenverdiepingen. De heffing kan afhankelijk zijn van factoren als bewoonbaarheid, bewoning en afzonderlijke toegang tot woningen. Het dient eerder beschouwd te worden als een solidariteitsheffing om de budgettaire inspanning van het premiestelsel te compenseren, dan als een afschrikkingheffing.
- Als alternatief voor voorgaande heffing kan ook bekeken worden of het mogelijk is om panden te belasten die na verbouwing of bij nieuwbouw bovenliggende verdiepingen hebben die niet bewoond worden of die geen aparte toegang hebben.
Dit advies is een eigen initiatief van de milieuraad en werd getoetst aan zijn duurzaamheid (zie bijlage 1)
De duurzaamheidtest maakt integraal deel uit van het advies. Het bevat aanvullende informatie i.v.m. het advies en maakt een overweging pro en contra het advies.
Bijlage 1: duurzaamheidstoets
1.
Beheersaspecten
In deze lijst wordt nagegaan of er rekening is gehouden met een aantal algemene aspecten en met een aantal overkoepelende principes van duurzame ontwikkeling, zoals participatie, het langetermijneffect en het effect op het Zuiden. |
|
1.1. Aan welke behoeften of
problemen wordt er een antwoord geboden?
Doel van deze vraag is in de eerste plaats na te gaan hoe nuttig en noodzakelijk de maatregel is. Voor deze vraag is het belangrijk om de behoeften op te lijsten per betrokken doelgroep of doelgebied. |
Nood aan betaalbare woningen voor
jonge gezinnen in de stad
Strijd tegen leegstand en verloedering in de stad ‘Inbreiden’ i.p.v. nieuwe open ruimte aan te snijden |
1.2. Is de opzet van het
project realistisch?
|
Opstellen van een bouwreglement:
geen kosten, kant-en-klare voorbeelden zijn reeds beschikbaar.
Subsidiesysteem kan gefinancierd worden met een heffingssysteem |
1.3. Zijn de bevolking en
rechtstreeks doelgroepen voldoende betrokken bij de besluitvorming?
|
|
1.4. Zijn de adviesraden
voldoende betrokken bij de besluitvorming?
|
Ontwerp van het advies wordt
overgemaakt aan:
|
1.5. Wat zijn de mogelijke (positieve en negatieve) effecten op lange termijn? Zijn ze mee in rekening gebracht? | Verminderen van de druk tot verkavelingen van open ruimten zodat de komende generaties kunnen beslissen over hun bestemming |
1.6. Wat zijn de effecten (negatief en positief) voor het Zuiden? | |
1.7. Opmerkingen en
aanvullingen:
|
|
2.
Economische aspecten Een duurzaam beleid probeert een meerwaarde te realiseren voor de lokale economie met het accent op maatschappelijk verantwoord of duurzaam ondernemen. |
|
2.1. Wat is het effect op de
economische positie en leefbaarheid van…?
|
Aantrekkelijkheid van de
winkelkernen wordt verhoogd
Kostprijs heeft geen belangrijk effect op de leefbaarheid van een goede handelszaak Algemeen toepassen van een bouwreglement/subsidie/heffing zorgt dat er geen concurrentievoordeel is voor handelaars die het beleid niet steunen en zo bijdragen tot een minder aantrekkelijke woonomgeving In het GRS wordt het voorstel geformuleerd om een centrummanager aan te stellen. GECORO schaart zich achter dit voorstel en stelt voor dit in de bindende bepalingen op te nemen en een duidelijke omschrijving van zijn/haar taak en (ruime) verantwoordelijkheid te geven. Hier moet ongetwijfeld ook de strategie omtrent wonen boven winkels ter sprake komen, en de strategie voor de ontwikkeling van het hele winkelcentrum De GECORO heeft het thema ‘wonen boven winkels’ bij de behandeling van
de verschillende stadsdelen verschillende keren hernomen. |
2.2. Wat is het effect op de lokale afzetmogelijkheden voor lokale bedrijven? | |
2.3. Wat is het effect op de
werkgelegenheid en tewerkstellingsmogelijkheden? In het bijzonder kan men vragen of sociale tewerkstellingsmogelijkheden worden gestimuleerd. |
Gezonde handelskern zorgt voor tewerkstelling |
2.4. Wat is het effect op de economische leefbaarheid en het economische imago van de gemeente? | Aantrekkelijkheid van de
winkelkernen wordt verhoogd
Verbeteren van de sociale structuur binnen de stad zorgt voor een gezondere stedelijk financiële basis |
2.5. Wat is het effect op de toeristische en culturele aantrekkelijkheid van de gemeente? | |
2.6.Opmerkingen en
aanvullingen:
|
De hoogte van de heffing dient
goed bekeken te worden (hoe hoog moet deze zijn opdat er werkelijk
gunstige gevolgen zouden zijn).
Medewerking van de middenstand(sraad).is belangrijk bij het tot stand komen van de "solidariteitsheffing" |
3.
Ecologische aspecten
Een duurzaam beleid houdt rekening met de ecologische draagkracht van de aarde. Beslissingen moeten daarom getoetst worden aan de hand van hun mogelijke of te verwachten milieu-impact. Ga eerst na of er voor de te toetsen maatregel al een Milieueffectenrapportage (MER) of een mobiliteitseffectenrapport (MOBER) is uitgevoerd. Daarin vind je al heel wat antwoorden op de gestelde vragen. Maar een MER is vaak vanuit een ingenieursoog bekeken. Ook andere invalshoeken kunnen een meerwaarde bieden. |
|
3.1. Is er rekening gehouden
met duurzaam watergebruik
Indien er sprake is van nieuwbouw of renovatie:
Indien er straten, pleinen… worden aangelegd:
|
|
3.2. Houdt het project
rekening met een zo laag mogelijk energieverbruik?
Indien er sprake is van nieuwbouw of renovatie:
Bij alle maatregelen:
|
|
3.3. Brengt het bijkomende
milieuhinder met zich mee?
Onder milieuhinder valt:
|
|
3.4. Wordt de beschikbare
ruimte op een duurzame manier gebruik?
|
Invulling van het
inbreidingsbeleid
Minder nood om open ruimte aan te snijden |
3.5. Is er aandacht voor het
behoud en de verbetering van natuurlijke entiteiten (fauna, flora,
biodiversiteit)?
|
|
3.6. Is er aandacht voor
duurzame mobiliteit en wordt dit gestimuleerd?
|
De winkelkernen beschikken over een goed uitgebouwd openbaar vervoer, daar wonen laat milieuvriendelijk vervoer toe |
3.7. Wordt er gebruik gemaakt
van milieuvriendelijke materialen?
|
|
3.8. Opmerkingen en
aanvullingen:
|
|
4. Sociale aspecten | |
4.1. Wordt er rekening
gehouden met de specifieke behoeften en problemen van kansengroepen?
Een duurzaam beleid moet uitsluitingsmechanismen ten opzichte van bepaalde kansengroepen verminderen. Drempels en uitsluitingsmechanismen dienen gesloopt te worden zodat iedereen wordt bereikt.
|
Niet rechtstreeks voorzien, maar positieve effecten zijn niet uit te sluiten |
4.2. Wat is het effect van de
maatregel op de sociaal-culturele participatie?
Wat is het effect op het culturele aanbod en de diversiteit in het aanbod (bijvoorbeeld musea, tentoonstellingen, muziekvoorstellingen?)
|
|
4.3. Wat is het effect van de
maatregel op huisvesting?
|
Hoger aanbod drukt de
woningprijzen
Helpt mee aan de strijd tegen verkrotting |
4.4. Wat is het effect van de
maatregel op veiligheid en gezondheid?
|
Bewoning van de winkelkern zorgt voor een beter veiligheidsgevoel (minder lege straten na sluitingstijd) |
4.5. Opmerkingen en
aanvullingen:
|
Gebaseerd op TANDEM / SLA21 Dossier VI - De duurzaamheidstoets voor adviesraden (november 2007)
Het college stelt (op 24/11/2008) de milieuadviesraad in kennis van het antwoord op het advies:
De milieuadviesraad stelt voor om het wonen boven winkels aan te moedigen door het opstellen van een aangepast gemeentelijk bouwreglement, een subsidiereglement en een heffing.
In de gemeenteraad van 16 december 2008 zal het budget 2009 besproken worden waarin een premiestelsel in het vooruitzicht wordt gesteld (budget 25.000 euro)
gemeente | premie |
---|---|
Leuven | haalbaarheidsstudie: 625€, 1250 bij aanvraag vergunning;
2500 bij bouw; € 40/m² netto-vloeroppervlakte met min 1200€ |
Gent | 30% werken voor aparte ingang |
Halle | 50% met min. 2500 en max 4000€ |
Wetteren | aparte ingang: 1860€ |
Vilvoorde | 1/3 van de totale kostprijs excl. BTW, met een maximum van 5 000 euro |
turnhout | aparte ingang: 40 % van de gefactureerde kostprijs, met een maximum van 7 000 euro |
Brugge | 40% met max 7500€ per woongelegenheid; 15000 per pand max; |
Tienen | 50 % van de kostprijs (inclusief BTW) van de werken, met een maximum van 4.500,00 EUR. |
Landen | 50% van de kostprijs (inclusief BTW) van de werken, met een maximum van 7.200 EUR |
Mol | aparte ingang: 1500 euro |
(bovenstaande lijst streeft niet naar volledigheid en bevat slechts een greep uit de subsidiereglementen rond “wonen boven winkels” die beschikbaar zijn op websites van de Vlaamse gemeenten)
laatste wijziging:11/08/10